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【风财讯-深度】融侨移山——新"愚公"的4大难题

2019-10-16

编者按:作为30年的老牌房企,凯发k8娱乐官网融侨雄心仍在、但步子没跟上野心;财技算稳,但经营实力稍逊一筹。在2020年跑出千亿之前,它至少有4座压力高山需要移掉。风财讯·深度观察系列,第六期:融侨集团

30岁的融侨集团,进入了第二次“自我博弈”。

拉长融侨的发展历程,很容易看作“两段式”,因为节奏太为相似。

1989年成立以来的十余年时间,融侨几乎都在福建地区走“精品路线”,并参与江阴港、洪宽工业村等综合性工程,直到2005年与金辉牵手,“南征北战”的拿地布局,带动融侨规模快速拓展,2009年正式跻身百亿。

2010年底与金辉分家后,融侨用了5年有余才将销售金额抬上另一个百亿。缓行后又一次加速,融侨在2018年业绩出现了超过51%的增幅,也是在那一年,它首次提出了“2020年冲刺千亿”的目标。

从公司最新公布的2019年半年数据看,融侨1-6月销售金额367.6亿,已快追上去年全年的水平,至年底再造出一个50%的同比增幅,难度不大。

但在通往千亿的路上,融侨似乎再难坚守其多次提出的“追求有质量的规模”。解析目前融侨集团的真实处境,现金、项目周转、布局分配、业务拓展,至少4座压力高山立耸在融侨面前。

现金山:经营性现金流三年为负

近年融侨的资产规模增长很稳,年均复合增长率约28.06%,甚至2019年上半年总资产首次破千亿(1071.73亿),归母所有者权益也追平去年。

但在资产中却存在大比例的受限资产,在能查阅的2018年数据中,当年融侨的受限资产额度达到 353.45 亿元,占总资产(966亿)的36.59%。

受限资产一般包括部分股权质押、房地产项目土地使用权及在建工程等,主要是由于公司向金融机构抵押或质押融资。这部分资产会否成为高风险资产,主要看企业的资金总量和流动性。

就资金,尤其是现金而言,融侨集团近三年的公司经营性现金流净额分别-70亿、-71亿、-12亿元,呈持续流出的状态,不过缺口在缩小。

今年上半年融侨在拿地上,投掷了79亿,去年同期拿地金额88亿(中指院数据),买地的支出无疑给了融侨“钱袋子”很大一部分压力。

不过经营性现金流净额会否受到很大影响,还得看融侨项目的周转速度。

周转山:高存货与低周转

融侨的项目周转能力如何,从其存货去化情况可见一斑。

风财讯盘点了融侨近三年的存货余额发现,这一规模逐渐增大,从369.2亿一路增长到了672亿,并且存货占当期的资产总额的比例也不小,分别在59.52%、70.63%和 69.54%,呈波动上扬。

而2016-2018年TOP100房企平均存货占平均总资产的比例分别在48%、50%和52%,融侨超出平均线不少。

存货量大,但融侨近三年的存货周转率仅在0.15-0.24之间,折射出项目的开发周期相对较长,难言充分高周转,毕竟2018年TOP100房企的存货周转率平均值在0.37。

值得注意的是,存货中,融侨在去年末将计提存货跌价准备提升至3.58亿,也就是说存货余额中有0.53个百分点的货是预计减值。

“这部分存货如果伴随持续下行的市场行情,则可能继续提升跌价准备,也将影响盈利能力。”中金分析师罗星驰表示。

实际上,在房地产调控常态化的格局下,如果存货规模较大,并且周转能力没有突破,则意味着融侨或将持续在资产流动性和偿债能力上受压。

尤其债务,融侨的有息债规模截至2018年12月达到476.12亿,其中短期借款和一年到期的非流动负债 167.66 亿,占比35.22%,短期借债甚至较年初增长了106.90%,非常明显。

不过融侨表示,2018年及之前的债务均在有序偿还。数据显示,今年上半年,融侨的整体资产负债率在83.3%,处于行业中上游水平。

布局山:高杠杆“轰炸”区域太集中

客观而言,融侨的融资渠道颇为通畅,据风财讯统计,今年以来融侨已获批4个债券计划,6月4日成功发行的公司债券达20亿元。

不过,主要依靠筹资弥补资金缺口,必然会使企业的杠杆逐渐攀升。

从数据来看,2016-2018年融侨的负债总额分别从489.73亿持续增长到了792.22亿,同期的资产负债率分别是78.94%、79.74%和81.97%,逐步增加,即使剔除预收款项后的资产负债率也在73%以上。

并且就债务结构而言,融侨近三年的长短期债务比都没低过68%,债务结构短期偏重。

融侨一反 “质量增长”的初衷,高杠杆拿地,无疑意在快速扩容冲千亿。

据风财讯统计,2019年上半年融侨就陆续在福州、郑州、南京等城拿下8宗项目,对价约71.64亿,其中南京项目楼面单价达20797元/平方米,郑州地价在3300元/平方米,大本营福州的地价成本有所控制,多宗地块楼面价在2400-23000元/平方米的范围内。

但值得一提的是,虽然“3+5+X”的架构已设立快两年,融侨项目的布局依然有明显分化。

据融侨公布信息,2018年公司在全国拿下20余宗地块,布局16个城市,不过大比例分布在福建地区。至年末其主要开发项目也有46%份额分布在福建,其次为郑州、武汉、合肥,“3”中的华东区域、华南区域,以及“x”所指的西南区域显然比较弱势。


相应的,融侨的房地产业务收入主要也来自福建,仅福州项目就贡献了20%以上的业绩,另外武汉也曾在2016-2017年贡献了24%以上的收入,2018年贡献率减少至8.21%。

融侨的布局明显聚焦二三线城市,这一点曾被不少于两家投资机构列入风险提示,原因都在于此类城市的楼市行情不一,景气度一旦下滑即会拖慢项目去化速度,提升开发风险和资金风险。

多元山:多元业务生长缓慢

实际上,融侨一直是闽系地产圈中的一家“非典型”房企,不上市也不差钱,频繁发债但负债率可控,现金流持续走负但资金周转一直能维稳。

但和娴熟的资金运作能力相比,业务运营上,融侨高层一直强调的三级城市布局、多元业务发展,却迟迟难以打开局面。

尤其在业务多元性上,据熟知融侨的业内人士介绍,融侨成立之初便有意凭借创始人林文镜在国外丰富的酒店、国际学校、工业资源将融侨发展成为综合性企业,地产不是初衷,但确实是最好赚的,所以做得最大。

融侨集团董事长林宏修也向媒体表示,集团通过多元产业(教育、医疗、农业等)的国际化融合,构成更广阔的复合布局空间。

不过及至2018年财报的公布,融侨依然是以地产为主的营收结构,房地产销售占比95.8%。近三年非主营业务的收入贡献率仅在0.9%-3.8%之间。距离“多元产业反哺地产主业”的构想,要走的何止一步。

作为30年的老牌房企,融侨雄心仍在、但步子显然没跟上野心;财技算稳,但经营实力稍逊一筹。坚持做长跑者,融侨能否在2020年跑出千亿,值得观察。


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